펌)루시아 청담 514 디폴트로 공매 예정
사업장 위치는 청담동 49-8번지의 노른자 중 노른자 땅. PF 대주단(메리츠화재, SK증권)은 작년 12월 20일 원리금 상환에 실패한 청담복합PFV에 EOD를 통보함. PF액수는 1,500억이라 큰 편은 아니지만, 연장해줘봐야 살아날 기미가 안 보인다고 대주단이 판단한 듯. 대출금 회수를 위해 49-8번지 토지는 2월 중순 경 공매로 나올 예정.
1,500억에서 선순위인 메리츠화재의 950억은 그럭저럭 회수할 수 있겠지만, 후순위 확약한 SK증권은 아마.. 요단강 건너리라 예상함.
하이엔드 복합주거는 난이도가 높은 사업이다. 2년 전에 강남역 인근 하이엔드 개발 부지를 검토한 적이 있었음. 수지 상으론 수익률이 20%가 넘었던 걸로 기억하는데, 결론적으론 인수하지 않았음. 왜냐하면, 하이엔드 주거는 엑셀 수지표 상에는 드러나지 않는 무수히 많은 노하우가 숨어있기 때문이다.
매스 마켓이 아닌 상류층 니치 마켓이라 이들의 높은 눈높이를 맞추려면 경험자가 아니면 안 됨. 예를 들어, 평창동 일대의 고급 단독주거만 몇 십년 개발했던 사람을 PM으로 모셔와야 고객의 까다로운 눈높이를 맞출 수 있다. 돈으로 때려박는다고 되는 게 아님.
게다가 세대당 가격이 워낙 비싸서 분양이 잘 안 되면 바로 골로 간다.
루시아 청담에서는 가장 싼 전용면적 68m2 짜리가 65억. 청담동에 집중 배치되어 있는 하이엔드 복합주거는 그래서 대개 60~100억 수준. 펜트하우스는 350억이 넘어감. 그래서 아이유가 근처의 에테르노청담에서 130억에 분양받은 건 정말 싼 거임. 이렇게 유닛당 가격이 미쳐버리니, 전체 25~30세대 내외의 빌딩에서 1개라도 못 팔면 -> 100~300억이 비는데 -> 이 정도면 수익성이 바로 휘청대기 때문에 골로 가는 티켓 예약. 쉽게 말해서 하이엔드 복합주거는 노하우가 많이 필요하고 레버리지가 ㅈㄴ 높은 붸리 하이 리스크 상품.
그 예민한 상품이 이번에 골로 간다고 함. 그 동안 수고 많았어. 멀리 안 나갈께. 죽어서는 제발 이자 내길 바랄께.