셀다운 관련 리스크는 크게 세 가지가 지목된다.

셀다운 관련 리스크는 크게 세 가지가 지목된다.

첫째, 셀다운 미매각분을 떠안은 증권사의 재무건전성 악화다. 자체 북에 잠시 편입한 부동산 자산을 외부 투자자에게 되팔지 못하면 이는 고스란히 증권사의 잠재 부실로 전락할 수 있다.

가령, 기관 투자자 대상으로 셀다운에 실패한 부동산 자산은 증권사가 만기 보유 후 매각으로 전략을 바꿔야 한다. 보유 기간 동안 거시경제 여건이 개선돼 부동산 자산 가치가 회복된다면 문제 될 게 없다. 그렇지 않을 경우 만기를 연장하는 과정에서 금리가 급등하고 자칫 현금흐름이 부채비용을 커버하지 못하는 리스크에 노출될 수 있다. 이는 상각·대손충당금 확충 등 금융사의 재무건전성 우려로 이어진다. 매우 낮은 가능성이지만, 셀다운 실패 사례가 확산하고 금융사가 줄줄이 관련 자산을 떠안게 된다면 최악의 경우 시스템 리스크로 확산할 수 있다.

특히 국내 금융사가 투자한 해외 부동산은 선순위보다는 중순위(메자닌) 등급 대출채권이 많은 것으로 알려진다. 대체투자업계 관계자는 “국내 금융사들은 가급적 억지로라도 만기를 연장하려 하지만, 해외 금융사는 IRR(내부수익률)을 방어하기 위해 손실을 선제적으로 줄이는 의사 결정을 선호한다”며 “중순위는 선순위 투자자보다 의사 결정 협상력이 떨어지다 보니 저금리 때 투자했던 메자닌이 부메랑이 되고 있다”고 돌아봤다.

두 번째는 ‘모럴 해저드(도덕적 해이)’ 가능성이다. 고금리 충격이 가시화하는 가운데 금융사는 서둘러 셀다운 미매각 물량을 털어내야 하지만 기관 투자자 눈높이에는 맞지 않는 경우가 많다. 기관 투자자가 등을 돌린 셀다운 미매각분 일부는 강남권 광역지점 PB 등을 통해 ‘사실상 확정금리’로 포장돼 개인 투자자에게 팔리고 있다. 리테일 창구로 판매되는 사모대출채권은 거의 대부분 리스크가 높은 중순위 트렌치다.

국내 운용사의 대체투자 부문 A대표는 “회사 자체 북으로 투자한 부동산 자산이라면 경영진은 해당 부서 직원을 대상으로 셀다운을 서두르라고 압박할 수밖에 없다”며 “이런 셀다운 미매각분을 기관 투자자에게 들고 가면 대부분 ‘갑자기 왜 셀다운을 할까’ 의구심을 갖고 받아 가지 않는 경우가 태반이며 결국 사모 형태로 리테일 창구로 흘러 들어간다”고 털어놨다. A대표는 “의도했건 의도하지 않았건 이런 판매 행태에는 내심 본사가 짊어져야 할 리스크를 불특정 다수를 대상으로 한 리테일 시장에 전가하는 것과 다르지 않은 것이 사실”이라며 “정보 비대칭성에 기댄 모럴 해저드의 단면으로 볼 수 있다”고 털어놨다.

세 번째 리스크는 이렇게 리테일로 풀린 셀다운 자산은 리스크 전염성이 매우 높고 추적, 관리가 사실상 불가능에 가깝다는 점이다. 셀다운에 성공했더라도 리스크를 떠안는 주체가 달라졌을 뿐 부실 우려가 완화되거나 사라지는 것이 아니다. 특히, 부동산 금융 셀다운은 그 규모를 정확히 파악하는 것이 매우 힘들다. 펀드, 특정금전신탁, 파생결합증권(DLS) 등 고도의 유동화, 구조화 과정을 거쳐 공모가 아닌 사모 형태로 우리 금융 시스템 곳곳에 퍼지기 때문이다.

https://n.news.naver.com/article/024/0000084215?sid=1012016~2019년 당시 초저금리 시대에 해외부동산 투자는 안전한 투자처로 여겨졌습니다. 공실률이 거의 없는 해외 유명 부동산에 투자해 매년 4~5%의 배당금에 추후 건물을 판 매각차익까지 노릴 수 있다는 말에 너도 나도 뛰어들었지요. 하지만 코로나19 팬데믹으로 재택근무가 보편화돼 도심 지역 사무실 공실률이 치솟으며 부동산 가격이 급락했습니다. 여기에 금리 인상으로 대출이자까지 불어나면서 부동산 투자자들은 이중고에 겪고 있는 겁니다.

통상 해외부동산은 60% 수준의 담보인정비율(LTV)을 인정한 현지 은행의 선순위 대출과 40%의 투자로 이뤄집니다. 예컨대 대출 6억 원과 투자 4억 원을 받아 10억 원짜리 건물을 지었는데 부동산 가격이 폭락해 7억 원에 매각한다면 선순위 대출 6억 원을 빼고 후순위 채권자 몫은 1억 원에 불과합니다. 후순위 투자자 입장에서는 투자금의 75%인 3억 원이 고스란히 손실로 잡히는 셉입니다. 알고보면 해외부동산 투자는 고위험 투자였건 거지요.

문제는 글로벌 상업용 부동산 시장이 쉽사리 회복될 기미가 보이지 않는다는 점입니다. 나신평 관계자는 “임차 수요 감소와 고금리 기조 지속이 해외 부동산 시장에 부정적인 요소로 작용하고 있어 국내 증권사들의 해외부동산 익스포저에 대한 추가 손실 발생 가능성이 상존한다”고 경고했습니다.

공모펀드 수익률 -80%...3년간 8700억 만기

해외부동산에 투자한 개인투자자들도 손실 위기에 놓인 건 마찬가지입니다. 지난해 10월 윤창현 국민의힘 의원실이 당국으로부터 제출받은 ‘해외부동산 공모펀드 판매현황’에 따르면 2018년 이후 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 총 1조 2757억 원인데 이중 개인자금이 1조 478억 원에 달합니다. 올해 만기를 앞둔 공모펀드는 총 4365억 원이고, 내년에는 3470억 원이 만기도래할 예정입니다.

이미 펀드 손실 규모는 불어나고 있습니다. 대표적으로 독일 프랑크푸르트 오피스 빌딩에 투자하는 이지스자산운용의 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229(파생형)’은 최근 1년 수익률이 -82%로 급락했습니다. 이 펀드는 당초 지난해 11월에서 이 달 말로 연장한 바 있는데요. 만약 만기 때까지 차환(리파이낸싱)을 하거나 다시 만기 연장을 하지 못하면 자산 처분권이 대주단으로 넘어갑니다. 이 경우 개인투자자가 투자금을 건질 가능성은 크게 줄어들게 됩니다.

다른 펀드들도 상황은 비슷합니다. 미국 뉴욕에 투자하는 한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호와 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호는 수익률이 각 -32%, -33%를 기록 중입니다.

이에 일부 개인투자자들은 불완전 판매를 주장하고 나섰습니다. 미국 텍사스주 댈러스 소재 오피스 4개 동을 매입가 대비 20% 낮은 가격에 자산 매각을 완료한 미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2가 대표적인데요. 이 펀드에 투자한 한 투자자는 “공실 우려가 없어 안전하다는 말만 믿고 거액을 투자했다”며 “손해 보고 건물을 매각해도 판매사는 이미 선취 수수료로 수십억 원을 챙겨 아쉬울 게 없는데 개인들만 속수무책으로 피해를 볼 수밖에 없다”고 강조했습니다. 그는 “ELS는 위험하다고 해도 이미 수십년에 걸쳐 판매돼온 상품이지만 해외부동산 펀드는 당시 완전히 새로운 상품이라 판매사 설명에 크게 좌우될 수 밖에 없었다”고 지적했습니다.

하지만 이들에 대한 피해 배상안 논의는 어렵다는 게 지배적인 시각입니다. 홍콩H지수 ELS는 상반기에만 10조 원의 만기가 돌아올 정도로 파급력이 크고 대부분 은행에서 판매한 만큼 성격상 불완전 판매 가능성이 있지만, 해외부동산 펀드는 규모가 크지 않고 어느 정도 투자경험과 판단능력이 있는 투자자들일 가능성이 높다는 이유에섭니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004300936금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 해외부동산 공모펀드의 6월 기준 순자산은 2조4971억원으로 집계됐다. 2022년 1월 4조3011억원 고점 대비 약 40% 이상 줄었다. 순유입자산을 고려하면 순손실 규모는 이보다 더 클 것이란 관측이다.
문제는 만기다. 만기가 충분히 남아 있으면 금리 인하 기대감에 기대어 가치 상승을 기대해볼 수 있지만, 아직 고금리 기조가 이어지고 있는 상황에서 올해 만기가 도래하는 펀드들이 많다. 해외부동산 펀드의 만기는 통상 5~7년 정도다.

2017~2019년에 설정한 펀드들의 만기가 도래하고 있는데, 당시엔 해외 상업용 부동산이 안정적인 임대수익을 바탕으로 자산가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 투자처였다.

최근 디폴트가 발생한 이지스자산운용과 한국투자리얼에셋운용의 펀드 역시 각각 2018년과 2019년에 설정된 펀드들이다. 이에 금융사들은 만기 연장에 나서는 등 대책 마련에 분주하지만, 대출을 많이 낀 경우 차환 리스크가 있어 만기 연장도 녹록치 않다는 분석이다.

국내 기관투자가들이 투자한 해외 부동산 펀드는 공모펀드에 비해 알려진 바가 많이 없지만, 손실률이 공모펀드 못지 않은 것으로 전해진다. 이 때문에 올해 기관들은 미국 부동산에 대한 신규 투자를 사실상 중단한 상황이다. 기존 자산의 부실을 관리하는 데도 손이 부족한 탓이다.

더 큰 문제는 기관들도 정확한 부실 규모를 파악하지 못하고 있다는 점이다. 공정가치평가를 통해 분기별로 자산가치가 얼마나 하락했는지를 파악하고 있는 기관은 대응책 마련이 가능하다는 점에서 차라리 상황이 낫다는 설명이다. 장부가평가를 하는 기관들은 만기가 도래해 펀드를 청산할 때까지 손실을 반영하지 않아 숨겨진 부실이 더 클 것으로 보인다.

2017년~2019년 저금리 기조 속 부동산 자금 조달이 용이했던 때 기관들의 무분별한 투자 행태도 다시금 도마에 오르고 있다. 당시 해외 부동산 펀드가 중위험·중수익 투자처로 주목받으면서, 국내 기관들이 앞다퉈 투자를 집행한 바 있다. 글로벌 운용사의 현지 오피스 투자 입찰에서 국내 기관들끼리 경쟁하는 경우가 다반사였다.

코로나 시기에는 제대로 된 실사 없이 투자를 집행하기도 했다. 현지 출장이 제한된 상황에서, 현지에 상주하는 인력이 대신 실사를 하고 보고한 사항을 바탕으로 투자를 하는 식이다. 담당자가 직접 실사를 나가는 것이 원칙이지만, 당시엔 좋은 투자처를 선점하는 것이 더 중요한 시기였단 설명이다.

한 금융권 관계자는 "해외 부동산 손실은 고금리 기조와 코로나에 따른 재택근무의 정착 문화가 복합적으로 작용한 결과라 쉽게 예상할 수도 없었고, 투자자 탓을 할 수도 없는 문제지만 기관들의 무분별한 투자 행태는 되돌아볼 필요가 있다"며 "아무리 코로나라 하더라도 제대로된 실사도 없이 투자를 집행하는 것은 자정이 필요하다"고 말했다.

현재 기관들은 펀드의 만기 연장에 총력을 기울이고 있는 것으로 알려졌다. 다만 무조건적인 만기 연장은 부실을 이연하는 것일 뿐이란 관측이 많다.

한 LP 관계자는 "현재 '사형선고'를 받고 일자만 기다리고 있는 자산들이 많다"며 "만기를 연장하는 것이 맞는 건지, 지금이라도 손실을 감수하더라도 헐값에 자산을 매각하고 엑시트하는 게 맞는 건지 고민이 많다"고 말했다.

https://www.investchosun.com/site/data/html_dir/2024/06/26/2024062680117.html