미국 주택 담보대출 모기지 수요 하락과 경제 전망

미국 주택 담보대출 모기지 수요 하락과 경제 전망

ㄴ음 아직은 미국은 주택도 미지근

1. 문제 제기

제기된 내용은 미국 주택 담보대출(모기지) 수요가 30년 만에 최저 수준으로 하락했다는 주장입니다. 구체적으로, 지난주 모기지 수요가 4.7% 하락하며 4주 연속 감소했고, 1년간 수요가 67%나 줄어들었다고 합니다. 또한, 공급과 수요가 모두 부족한 상황에서 기존 주택 소유자들이 낮은 금리로 대출받은 상태라 높은 금리와 집값 때문에 이사를 가지 못하는 ‘금리 잠금효과(lock-in effect)’가 발생하고 있으며, 중부와 남부를 제외한 지역에서 시장이 서서히 위축되고 있다는 주장입니다. 이 보고서는 해당 내용의 사실 여부를 분석하고, 현재 미국 경제 상황을 바탕으로 주택 시장의 현황을 평가합니다.

2. 모기지 수요 하락 주장 검증

2.1. 모기지 수요 30년 만에 최저 수준

2023년 10월 기준으로 미국 모기지 수요가 30년 만에 최저 수준을 기록했다는 보고가 있었습니다. 당시 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 모기지 신청 지수가 1995년 이후 최저 수준으로 하락했으며, 30년 만기 고정 모기지 금리가 7.7%까지 상승한 것이 주요 원인이었습니다. 이는 연방준비제도(Fed)의 공격적인 금리 인상 정책으로 인해 대출 비용이 증가하며 수요가 위축된 결과로 분석되었습니다.

그러나 2025년 4월 기준으로 최신 데이터를 살펴보면, 상황이 다소 변화했습니다. 2024년 9월 기준으로 30년 고정 모기지 금리는 6.20%까지 하락하며 18개월 만에 최저 수준을 기록했습니다. 또한, 2024년 8월에는 30년 고정 모기지 금리가 6.4%로 2023년 4월 이후 최저치를 기록하며 주택 구매자들의 부담이 줄어들 가능성이 제기되었습니다. 이로 인해 모기지 신청이 소폭 증가하는 추세를 보였습니다. 따라서 "모기지 수요가 30년 만에 최저 수준"이라는 주장은 2023년 당시에는 사실이었으나, 2025년 4월 기준으로는 더 이상 정확하지 않습니다.

2.2. 모기지 수요 4주 연속 하락 및 1년간 67% 감소

제기된 내용에서 "지난주 모기지 수요가 4.7% 하락하며 4주 연속 하락했고, 1년간 67% 감소했다"는 구체적인 수치가 제시되었습니다. 그러나 2025년 4월 기준으로 이러한 데이터를 뒷받침할 최신 자료는 확인되지 않습니다. 2024년 9월 기준으로 MBA 자료에 따르면, 30년 고정 모기지 금리가 6.29%로 하락하면서 주택 구매 신청 지수가 1.8% 상승했고, 재융자 신청도 0.9% 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 모기지 수요가 오히려 회복세를 보이고 있음을 시사합니다.

2023년 10월 당시에는 모기지 신청 건수가 전년 대비 21% 감소한 것으로 보고되었으나, 1년간 67% 감소라는 극단적인 수치는 과장된 것으로 보입니다. 또한, 2025년 3월 기준으로 모기지 금리가 6.76%로 소폭 하락한 상황(2월 27일 기준)에서 수요가 4주 연속 하락했다는 주장은 최신 데이터와 맞지 않습니다. 따라서 이 부분은 사실이 아닌 것으로 판단됩니다.

3. ‘금리 잠금효과’와 공급·수요 문제 분석

3.1. 금리 잠금효과(lock-in effect)

‘금리 잠금효과’는 기존 주택 소유자들이 과거 낮은 금리로 대출을 받은 상황에서 현재 높은 금리와 집값 때문에 이사를 가지 못하는 현상을 의미합니다. 이는 실제로 미국 주택 시장에서 중요한 문제로 대두되고 있습니다. 2023년 12월 기준으로, 미국 주택 소유자의 약 82%가 5% 이하의 낮은 모기지 금리를 적용받고 있는 것으로 나타났습니다. 반면, 2025년 2월 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.88%로, 과거보다 1~2% 포인트 높은 수준입니다.

이러한 금리 차이로 인해 기존 주택 소유자들이 집을 팔고 새 집을 구매하려면 더 높은 이자 부담을 감수해야 하므로 이사를 꺼리는 경향이 있습니다. 이는 주택 매물 감소로 이어져 공급 부족 문제를 심화시키고 있습니다. 따라서 ‘금리 잠금효과’로 인해 기존 주택 소유자들이 움직이지 못한다는 주장은 사실에 부합합니다.

3.2. 공급과 수요 부족

제기된 내용에서 "공급도 없고 수요도 없다"고 주장하며, 중부와 남부를 제외한 지역에서 시장이 위축되고 있다고 했습니다. 그러나 이는 부분적으로만 사실입니다.

공급 부족: 2023년 10월 기준으로, 미국 부동산 플랫폼 리얼터닷컴은 전체 주택 매물이 전년 대비 4% 감소했으며, 2020년 초 대비 45.1%나 줄었다고 보고했습니다. 이는 금리 잠금효과와 함께 기존 주택 소유자들이 매물을 내놓지 않으면서 발생한 현상입니다. 그러나 중부와 남부 지역에서는 신규 주택 공급이 상대적으로 많았던 것이 사실입니다. 2023년 7월 기준으로, NAHB 지수는 50을 넘어 낙관적 전망을 보였고, 신규 착공도 증가한 것으로 나타났습니다.


수요 부족: 수요 부족은 2023년 당시 고금리(7.7%~8%)로 인해 두드러졌으나, 2024년 하반기부터 금리가 6%대로 하락하면서 수요가 점차 회복되고 있습니다. 2024년 9월 기준으로 주택 구매 신청 지수가 1.8% 상승한 점을 고려하면, 수요가 완전히 사라졌다고 보기는 어렵습니다.

따라서 "공급도 없고 수요도 없다"는 주장은 2023년 상황에는 부합하지만, 2025년 4월 기준으로는 과장된 표현으로 보입니다. 다만, 중부와 남부를 제외한 지역(특히 동부와 서부의 고가 주택 시장)에서는 여전히 공급 부족과 수요 위축이 지속되고 있는 것이 사실입니다.

4. 경제 상황 분석

4.1. 금리와 연준 정책

2025년 4월 기준으로 미국 경제는 연방준비제도(Fed)의 금리 정책과 밀접한 영향을 받고 있습니다. 연준은 2022년부터 공격적인 금리 인상을 단행하며 2023년에는 기준금리를 5.255.5% 수준으로 유지했습니다. 이로 인해 모기지 금리가 78%까지 치솟으며 주택 시장이 냉각되었습니다. 그러나 2024년 하반기부터 연준이 금리 인하를 예고하며 시장 기대감이 형성되었고, 2024년 9월 기준으로 30년 모기지 금리가 6.20%까지 하락했습니다.

2025년 2월 기준으로 모기지 금리가 6.88%로 소폭 상승한 것은 최근 경제 지표(예: 고용 데이터, 인플레이션 우려)로 인해 금리 인하 기대가 다소 약화된 결과로 보입니다. 그러나 여전히 2023년 최고치(7.79%)보다는 낮은 수준이며, 연준이 2025년 중 추가 금리 인하를 단행할 가능성이 높아 주택 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주택 시장 동향

집값: 2023년 7월 기준으로 미국 집값은 모기지 금리 7%에도 불구하고 상승세를 보였습니다. 이는 공급 부족과 일부 현금 구매 수요(2023년 4월 기준 33.4%가 대출 없이 현금 구매)로 인해 집값이 유지된 결과입니다. 그러나 2024년 12월 기준으로 집값 상승폭이 둔화되며 시장이 안정화되고 있습니다.

주택 거래: 2024년 12월 기준으로 전국부동산인협회(NAR)는 2024년 주택 거래가 소폭 증가할 것으로 전망했습니다. 이는 모기지 금리 하락(6.3~6.5% 예상)과 공급 증가로 인해 시장이 해빙 조짐을 보이고 있기 때문입니다.

4.3. 지역별 차이

중부와 남부 지역은 신규 주택 공급이 많아 상대적으로 시장이 활성화되어 있습니다. 반면, 동부(뉴욕, 보스턴)와 서부(샌프란시스코, 로스앤젤레스) 지역은 높은 집값과 금리 잠금효과로 인해 매물 부족과 수요 위축이 두드러집니다. 이는 제기된 내용과 일치합니다.

5. 결론

제기된 내용은 2023년 당시 미국 주택 시장 상황을 반영한 것으로 보이나, 2025년 4월 기준으로는 일부 과장된 부분이 있습니다. 주요 결론은 다음과 같습니다:

모기지 수요 30년 만에 최저: 2023년에는 사실이었으나, 2024년 하반기부터 금리 하락으로 수요가 회복 중입니다.

4주 연속 4.7% 하락, 1년간 67% 감소: 최신 데이터로 확인되지 않으며, 과장된 수치로 보입니다.

금리 잠금효과: 기존 주택 소유자들이 낮은 금리로 대출받은 상황에서 높은 금리와 집값으로 이사를 가지 못하는 현상은 여전히 유효합니다.

공급과 수요 부족: 공급 부족은 지속되고 있으나, 수요는 금리 하락으로 회복 조짐을 보이고 있습니다. 중부와 남부를 제외한 지역에서 시장 위축은 사실입니다.

6. 전망

2025년 중 연준의 금리 인하가 이루어질 경우 모기지 금리가 6% 이하로 하락할 가능성이 높아, 주택 시장의 수요와 거래가 더욱 활성화될 수 있습니다. 그러나 금리 잠금효과와 지역별 공급 부족 문제는 단기적으로 해결되기 어려워, 시장 회복 속도는 완만할 것으로 예상됩니다.

7. 참고

본 분석은 2025년 4월 2일 기준으로 작성되었으며, 향후 경제 정책 및 시장 상황 변화에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.