JP모건, 미국 주택시장 위기 분석 보고서

JP모건, 미국 주택시장 위기 분석 보고서: 정체와 분열의 심화

1. JP모건의 전망: 주택시장 정체 지속

JP모건은 2025년 미국 주택시장이 "완전히 정체된 상태"로 남을 것으로 예측했다. 이는 고금리 환경, 수요 감소, 그리고 공급 부족이 맞물리며 시장이 사실상 얼어붙었다는 것을 의미한다. 팬데믹 이후 급격한 변화를 겪은 주택시장은 이제 성장 동력을 잃고 침체 국면에 접어들었다. 이는 단기적인 변동이 아니라 구조적 문제로, 시장 참여자들에게 새로운 전략적 접근이 요구된다.

2. 팬데믹 이후 주택시장의 급등과 충돌

초저금리 시대의 버블: 2020~2021년 팬데믹 기간 동안 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 거의 0%에 가깝게 유지하며 주택 융자 금리가 역사상 가장 낮은 수준(2.65% 내외)으로 떨어졌다. 이로 인해 주택 수요가 폭발적으로 증가하며 가격이 급등했다.

고금리와의 충돌: 2022년부터 인플레이션 억제를 위해 Fed가 금리를 급격히 인상하면서 2023년 10월 기준 30년 고정 모기지 금리가 7.8%까지 치솟았다. 현재(2025년 4월 기준) JP모건은 모기지 금리가 연말까지 6.7% 수준으로 소폭 완화될 것으로 보지만, 여전히 5% 이하로 떨어지지는 않을 것으로 전망한다. 이는 과거 초저금리와 대비되며 시장에 강한 충격을 주고 있다.

3. 리스팅에서 계약 체결까지의 기간 증가

54일이라는 의미: 주택이 시장에 나온 후 계약이 체결되기까지 평균 54일이 걸린다는 것은 2020년 3월 이후 가장 긴 기간이다. 팬데믹 당시에는 낮은 금리로 인해 매물이 나오자마자 빠르게 거래가 성사되었으나, 현재는 구매자의 관망세와 매도자의 저항이 맞물려 거래 속도가 느려졌다.

시장 유동성 저하: 이는 주택시장의 유동성이 크게 떨어졌음을 시사하며, 매매 회전율이 낮아지면서 재고 부족이 더욱 심화되는 악순환을 낳고 있다.

4. '금리 잠금효과'와 재고 부족

금리 잠금효과(Lock-in Effect): 팬데믹 당시 34%대의 낮은 금리로 모기지를 받은 주택 소유자들은 현재 67%대의 금리로 새 집을 구매하거나 재융자를 해야 하는 상황을 꺼린다. JP모건에 따르면, 기존 모기지 보유자의 80% 이상이 현재 금리보다 최소 100bp(1%) 이상 유리한 조건을 유지하고 있다. 이로 인해 매물이 시장에 나오지 않아 재고가 역사적 최저 수준(2025년 1월 기준 기존 단독주택 매물 약 137만 채)으로 유지되고 있다.

공급과 수요의 불균형: 재고 부족은 수요가 줄어든 상황에서도 가격을 떠받치는 주요 요인으로 작용하며, 주택 가격이 하락하지 않고 오히려 2025년 3% 상승(전국 평균)을 기록할 것으로 보인다.

5. 고금리 지속과 수요 고갈

수요 붕괴: 고금리가 지속되며 주택 구매력이 약화되었다. 예를 들어, 100만 달러 주택을 7% 금리로 구매할 경우 월 상환액은 약 5,322달러인데, 금리가 5%로 떨어지면 약 4,250달러로 줄어든다. 현재 금리 수준에서는 중산층조차 구매를 망설이고 있으며, 기존 주택 매매량(EHS)은 2024년 10월 기준 396만 건으로 역사적 평균(550만 건)보다 훨씬 낮다.

가격 상승의 역설: 수요가 줄었음에도 재고 부족으로 인해 가격이 계속 오르고 있다. 이는 시장의 비효율성과 왜곡을 보여주며, 첫 주택 구매자 등 취약 계층의 시장 진입을 더욱 어렵게 만든다.

6. 지역별 분열 심화

서부(Sun Belt): 플로리다, 텍사스 등 남부 지역은 팬데믹 이후 인구 유입으로 주택 수요가 증가했으며, 신규 건축이 활발해 재고가 다소 회복되고 있다. 하지만 과잉 건설 우려와 함께 일부 지역(예: 오스틴)에서는 가격이 15% 하락했다.

중남부와 북동부: 뉴욕, 시카고 등 대도시권은 높은 주거비와 낮은 재고로 인해 여전히 높은 가격을 유지하지만, 수요 약화로 인해 거래량이 급감했다. 반면, 중남부 농촌 지역은 상대적으로 저렴한 가격에도 불구하고 인프라 부족으로 수요가 제한적이다.

지역 격차의 의미: 주택시장은 더 이상 전국 단일 시장으로 간주될 수 없으며, 지역별 경제력, 인구 이동, 건설 속도에 따라 상이한 양상을 보인다.

7. 취약 계층에서의 균열 신호

재정 취약 계층: 저소득층과 첫 주택 구매자들은 높은 금리와 가격으로 인해 시장에서 완전히 배제되고 있다. 이는 소비시장 전반의 취약성과 유사한 패턴을 보이며, 주택 관련 지출 감소가 경제 전반에 영향을 미칠 가능성을 시사한다.

향후 위험: 모기지 연체율 증가나 압류가 본격화되면 취약 계층을 중심으로 한 시장 붕괴가 가속화될 수 있다. 현재 연체율은 낮은 편이나, 경제 성장 둔화나 실업률 상승 시 급변할 가능성이 있다.

종합 분석 및 시사점

현재 상황 요약

미국 주택시장은 고금리와 초저금리 시대의 유산인 '금리 잠금효과'로 인해 공급과 수요가 동시에 억제된 정체 상태에 있다. 이로 인해 거래 기간은 늘어나고, 재고는 부족하며, 수요는 고갈되고 있다. 그러나 재고 부족으로 가격은 여전히 상승세를 유지하며 지역별 격차가 두드러진다.

주요 문제점

구조적 불균형: 공급 부족은 단기간에 해소되기 어렵고, 금리 하락 없이는 수요 회복도 요원하다.

지역 분열: 전국 시장의 통일성이 약화되며, 투자와 정책 접근이 지역별로 달라져야 한다.

취약성 증가: 경제적 충격(예: 실업률 상승, 인플레이션 재점화)에 취약한 계층에서 균열이 시작될 조짐.

향후 전망 및 제언

단기(2025년): JP모건의 전망대로 주택시장은 큰 변동 없이 정체를 유지할 가능성이 높다. 모기지 금리가 5% 이하로 떨어지지 않는 한 수요 회복은 제한적일 것이다.

중장기: 신규 주택 건설 증가와 금리 완화가 동시에 이루어져야 시장이 정상화될 수 있다. 트럼프 행정부의 정책(이민 감소, 관세 등)이 건설 비용과 노동력에 영향을 미칠 수 있어 불확실성이 크다.

정책 제안: 연방정부는 주택 건설을 위한 규제 완화와 인센티브를 강화하고, 금리 완화 시기를 신중히 조율해야 한다. 지역별 맞춤형 지원도 필요하다.

결론적으로dys 미국 주택시장은 현재 심각한 정체와 분열의 기로에 서 있으며, 이를 해소하려면 공급 확대와 수요 회복을 위한 다각적 노력이 시급하다.