금리가 오르니 지뢰밭, 손실율이 50%가 넘는데 성공적인 투자????

금리가 오르니까

여기저기가 폭탄돌리기네요

아마... 시간이 지나면서 금리가 빨리 인하되지않으면

전체적으로 폭락하는 장세가 올 가능성이 높아보입니다

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손실율이 50%가 넘는데 성공적인 투자????

독일 빌딩에 투자하는 펀드가 강제 청산 위기에 몰리면서 기준가가 150원(손실율 85% 정도) 까지 하락하는 등 그동안 설정된 리츠에 대한 우려가 높아진 상황에서, 모사의 부동산 펀드가 성공적으로 빌딩 매각이 되었다는 기사가 여기저기 게재 되었다.

매입 가격 대비 25% 하락한 가격에서 매각이 되었는데, 일반적인 리츠와 같이 레버리지를 일으켜서 매입한 관계로 실제 손실은 50%가 조금 넘는 것으로 알고 있다.  그런데 그 동안 받은 배당을 포함하면 원금 가까이 될 수 있다고, 성공적인 매각이라고 한다.

사실 요즘 상황에서는 어쩌면 반토막이 다행일 수도 있다.  그나마 미국 최대 보험사인 스테이트 팜이 37년 까지 중도 해지 불가능한 임대차 계약을 맺고 있고, 비교적 신축이라서 저렇게 거래가 되었지만, 지금 손실 보고서라도 매도하고 싶어도 매도가 안되는 물건이 많다고 한다.

진짜 문제는 대부분의 리츠들이 수익률을 극대화 하기 위해 레버리지를 일으켰다는 것이 문제이다.  독일 사례에서 알 수 있듯이 부동산 가격이 30% 가량 하락하면, 에쿼티 투자 입장에서는 거의 건질 것이 없다는 것이다.   또한 임대 수익률 보다 이자 비용이 더 높아져서, 부동산 가격이 회복하기를 무작정 기다릴 수도 없기에 강제 매각으로 나갈 수도 있다는 것이 큰 문제인 것이다.

대부분의 리츠들이 부동산 활황기에 뛰어 들어, 비싼 가격에 매수해서, 더 비싸게 매도할 수 있을 때는 중간에 수많은 브로커 비용 등으로 인해 투자자들은 아주 소소한 수익만 낼 수 있고, 정작 가격이 하락하면 거래비용과 레버리지 등으로 인해 소비자들은  천문학적인 손실을 입게 된다.

그나저나, 국민연금은 괜찮은지 모르겠다.   한동안 대체 투자 성과 기여도가 매우 높았는데, 최근 상업용 부동산 가격으로 인한 타격은 없는지 모르겠다.  

금리가 오르니, 여기저기 지뢰밭이다.  어쩌면 지금이 시작일지도...