앞으로 국가별 부동산리스크를 어떻게 해결할지 궁금해지네요

앞으로 국가별 부동산리스크를 어떻게 해결할지 궁금해지네요

그냥 전부 유예기간주고, 살려주려나?

해외 부동산 펀드는 2017년부터 설정액이 크게 늘어나기 시작했다. 저금리 기조가 시작되면서 상대적으로 높은 배당수익률(임대수익률)을 누릴 수 있는 부동산 펀드에 투자자 수요가 몰렸기 때문이다.

문제는 이 기간에 설정된 부동산 펀드 만기가 3~5년가량이라 내년부터 부동산 펀드 만기가 본격적으로 돌아온다는 것이다. 한 자산운용업계 대표는 "최근 2~3년간 국내를 비롯해 아시아권 기관투자가들이 유럽 지역 부동산을 대거 사면서 가격을 올렸는데 만기가 비슷하다고 감안하면 한꺼번에 매물이 많이 나올 가능성이 높다"며 "결국 매각 가격이 하락해 최종 수익률은 악화될 수밖에 없다"고 말했다.

부동산 펀드는 대부분 분기·반기마다 배당이 지급되며 만기가 오면 건물 매각에 따른 이익 또는 손실을 보는 구조다. 매년 5~6%가량 배당수익률을 얻는다고 하더라도 나중에 펀드 만기가 되어 자산이 헐값에 팔리면 손해를 볼 수도 있다. 지금까지는 사모 해외 부동산 펀드의 부실 실사 등이 문제가 됐지만 까다로운 실사 과정과 마스터리스 계약을 거친 공모펀드 역시 수익률을 안심할 수는 없다. 코로나19 충격으로 해외에서 전방위적인 부동산 자산 가격 하락이 예상되기 때문이다.

한 투자자문사 대표는 "오피스 시장이 과열된 상황에서 따온 물건들이 엑시트할 때도 그 가격을 받고 나올 수 있을지가 문제"라고 말했다. 거기다 부동산 펀드는 배당수익률을 올리기 위해 대출(레버리지)을 일부 활용하는 구조라 자산 가격이 하락할 경우 수익률이 더 큰 폭으로 하락할 수 있다. 한 투자업계 관계자는 "보통 펀드 만기 1년 전부터 건물 자산 매각을 준비하는데 지금은 코로나19 때문에 이 단계가 멈춰 있다"며 "이 때문에 환매가 연기될 수도 있고 가격 협상력이 약해져 자산 매각 가격이 낮아질 수도 있다"고 말했다.

https://n.news.naver.com/article/009/0004584458이미 공모펀드를 중심으로 해외 부동산 부실은 수면 위로 부상했다. 일반 개인 고객이 투자자인 공모펀드는 관련 정보를 투명하게 공시하도록 해 문제 상황의 실시간 파악이 사모펀드 대비 수월하다.

대표적으로 이지스자산운용의 ‘독일 트리아논 부동산펀드(이지스글로벌부동산투자신탁299호·파생형)’는 지난달 EOD를 선언하고 독일에서 도산 절차를 밟고 있다. 2018년에 산 9000억 원대 빌딩은 가격이 30% 급락해 최악의 경우 국내 투자자는 원금 3700억 원 중 700억 원(손실률 81.1%)만 건질 것이라는 관측이 나온다. 지난달 19일에는 한국투자리얼에셋운용의 해외 부동산 펀드(한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호·파생형)가 대출금을 상환하지 못하며 EOD가 발생했다. 2019년 6월 900억 원이 설정된 펀드다.

짧은 만기도 문제다. 공제회가 해외 부동산 투자를 집중적으로 했던 시기는 저금리 기조가 이어지던 2017~2020년이다. 통상 해외 부동산 펀드의 만기가 5~7년인 점을 고려하면 올해부터 2026년까지 대거 만기가 돌아온다.

IB 업계의 한 관계자는 “당시에는 안정적인 임대 수익에 자산 가치 상승으로 추가 수익까지 기대할 수 있다는 평가를 받으며 기관투자가 사이 해외 부동산 투자가 붐을 이뤘다”면서 “보다 높은 수익률을 기대하고 후순위로 들어가기도 했다”고 설명했다. 코로나19 당시에는 좋은 투자처를 선점하기 위해 실사 없이 대행사 등의 설명만 듣고 투자가 집행되기도 한 것으로 전해졌다.

현재 파악된 원금 손실 규모가 정확하지 않을 수도 있다는 점도 추가 부실 우려를 키우는 요인이다. 대다수 공제회는 공정가치 평가로 분기별로 자산 가치가 얼마나 상승하고 하락했는지 반영하지만 일부는 장부가 평가를 통해 만기가 도래해 펀드를 청산하기까지 손실을 반영하지 않는 곳도 있다. IB 업계의 한 관계자는 “감사원이 공제회의 해외 부동산 투자 건을 들여다보는 만큼 감사 후 EOD를 선언하는 곳이 줄을 이을 수도 있다”고 지적했다.

https://n.news.naver.com/article/011/0004363025?sid=101