소프트랜딩이 부동산에도 가능할까?

지금 대다수 국민들이 부동산움직임에 엄청 집중하는 중인데... 이게 지지받을건지

아니면 앞으로 계속 쭉 오르는 모습이 될지 궁금해지네요

소프트랜딩이 성공가능성이 있을까?


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부동산 거품의 연착륙(soft landing)은 가능 할 까?

1990년 부터  일본의 부동산 시장이 침체되기 시작함과 동시에 부동산에 대한 과열 투자의 후유증이 우려되면서 일본 금융 당국은 부동산에 대한 은행권의 부동산 대출을 억제하기 시작했다

그러나 부동산 거품이 붕괴되어 일시에 "위기 상황을 초래할 경우" 발생할 경제 사회적,정치적 충격을 걱정하여 외형 상 은행권의 부동산 대출은 억제하였으면서도 실질적으로는 주택금융전문회사라는 "NON-bank "를 통하여 대규모로 자금을 풀어서 부동산 가격 하락을 억제하려고 시도 하였다

요즈음 말로 하자면 소위 부동산 거품의 연착륙(soft landing) 을 시도한 것이다

그러나 1995년 이러한 부동산 가격 하락 억제 정책은 실패하고 그 이후에는 가격 하락 추세가 오히려 가속화 하면서 그 영향이 금융기관들에 까지 전염되어 본격적인 금융기관의 연쇄 도산 사태가 발생하였고 이러한 금융 위기가 어느 정도 수습되는 데  약 7-8년의 시간이 더 소요되어 일본의 부동산 위기로 인한 경제적 충격을 흡수하는 데에 만 무려 10 수 년이 걸리게 된다

놀라운 사실은 현재 중국 정부나 윤석열 정부나 부동산 거품 붕괴에 대한 대등 과 처리 과정이 너무나 1990년대 일본 정부의 대응과 닮은 꼴이라는 점이다

중국 정부의 경우 외형상은 부동산에 대한 과열 투자 문제를 시정한다는 명목으로 2020년 8월 은행들의 부동산業에 대한 대출 억제 대책을 발표했지만 실질적으로는 그림자 금융이라고 불리 우는 수 많은 비은행 금융기관 ("NON-bank ")과 심지어 미국 금융 기관 등을 통하여  대규모로 자금 융통 하는 것을 눈감아 준 것은 일본과 똑같다

한국 정부의 경우 부동산 거품 붕괴로 일시에 "위기 상황을 초래할 경우" 발생할 경제 사회적,정치적 충격을 걱정하여 특례 보금자리 융자란 명목으로 대규모의 자금을 풀어서  부동산 가격을 떠받치고 있는 짓거리도 1990년대 일본 정부의 행태와 하나도 다름이 없다

문제는 1990년 당시에도 일본 정부의  부동산 연착륙(soft landing) 정책이 실패하면서 걷잡을 수 없는 "대 불황" 상태에 빠져 들었는데  현재 중국 정부도 지난 2020년 부터 몇 년간 시도 해 온 부동산 연착륙(soft landing) 정책이 실패하면서 현재 거의 수습하기 어려운 "대 불황" 상태에 접어 들고 있다

누구나 연착륙을 희망하지만 한국만 부동산 거품의 연착륙(soft landing)이 가능할 것이라는 보장은 어디에도 없다
연착륙을 시도하다가 잘못되면 오히려 비행기가 파괴될 위험을 감수해야 한다  한국 경제는 살얼음 판을 기어 가고 있는 중이다


2008년 금융 위기의 교훈: "누구나 당할 수 있다"

미국에서 발생하여 전 세계로 파급 된 2008년 금융 위기를 흔히 "Subprime  금융 위기" 라고 부르기도 한다

말 그대로 Subprime(비 우량 고객)은 prime(우량 고객)의 반대말로
간단히 설명하자면 소득이나 신용 등급이 낮아서 주택 담보 대출을  상환할 능력이 의심스럽거나 부족하다고 판단되는 차입자 들을 지칭하는 데,

2008년 당시에는 불황이 왔을 때 Subprime고객 들 의 경우에는 주택 담보 대출을 상환하지 못하게 될 것으로  예상했지만      
prime고객 들 의 상당수도 대출금을 상환하지 못할 것이라는 점은 전혀 예상하지 못하였다

놀랍게도 2008년 이후 통계 숫자를 검토해 본 결과 Subprime이나 prime 의 구분 없이  무려 800만 명이 주택 담보 대출을 상환치 못하여 보유하고 있던 주택의 소유권을 상실하였다

쉽게 말하자면, 불황이나 부동산 거품이 꺼지는 과정에서 그야말로 "멀쩡한 중산층"이라고 여겨졌던 수많은 사람들 조차 도 맥 없이 주택 담보 대출을 상환하지 못하고 ( foreclosure) 집을 잃게 되었다는 사례를 주목할 필요가 있다

중국에서도 최근 2년 사이에  "멀쩡한 자산 계층"의 사람들도 포함 하여 거의 1,000만 명에 이르는 사람들이 주택 담보 대출금을 상환하지 못하고 집을 잃게 된 사례를 보면

향후, 한국에도 부동산 시장이나 경제 환경이 큰 폭으로 악화될 경우 2030세대와 같은 경제력이 상대적으로 약한 세대는 물론 4050세대와 같은 "멀쩡한 중산층"들 도 비참하고 험악할 꼴을 보게 될 가능성을 배제할 수 없다는 점을 명심해 두어야 한다고 본다

중국에 대한 "익스포져(exposure)"는 개별 금융기관 별로 공개해야

우리의 금융 당국은 중국 부동산 시장에 대한 국내 금융회사의 익스포져 가 4,000억원 수준이라며 국내 영향은 거의 없다고 밝혔다
국내 영향이 미미 한다는 점을 강조하기에 바빠서 총액만 거론 한 것같다

향후 지정학 적인 리스크 등을 감안해 볼 때 우리나라의 개별 금융기관들이 중국 경제와 어떠한 관련을 갖고 있고 어느 규모로 중국 기업에 대출을 해 주었거나 관련 증권을 보유하고 있는지 에 관한 상세한 정보를 일반에 공개할 필요가 있다고 본다

개별 금융기관 별로 각자 어느 정도 중국에 대한  "익스포져(exposure)"가 있는 지에 대한 정보를 공개하지 않고 모두 합쳐서 대충 4,000억 원 이라는 정보 공개 만으로는 절대로 부족하다고 생각된다

금융기관들 중에는 거래소에 상장 된 회사도 있고 예금을 받는 금융기관들도 포함되어 있는 데 일반 국민들 입장에서 볼 때 자신이 투자하였거나 거래하고 있는 금융기관의 대 중국 리스크가 과연 얼마인지 전혀 모르고 있어도 된다는 말인가?  

대만의 금융 당국은 대만의 모든 금융기관의 중국에 대한  "익스포져(exposure)"를 개별 금융기관 별로 자세한 정보를 공개한 바 있다
대만 금융기관들의 중국에 대한 "익스포져(exposure)"는 대만 돈으로 1조 101억 (NT)이고 한국 돈으로 환산하면 41조 7,777억원 이다.

전체 금융기관의 순자산 의 24%에 해당하여 비교적 상당한 규모임에도 불구하고 대만 금융 당국은 "국민들의 편에 서서" 개별 공시를 하였다

아무 문제가 없다면서 한국의 금융 당국은 총액만 발표하고 개별적인 금융 기관 별 정보 공개를 하지 않는 태도를 보면 투자자나 국민들을 우습게 보고 있는 듯 하며 국민들 편 에 서서 행정 서비스를 하는 것이 아니라 여전히 " 구태의연한 행태" 에서 못 벗어나고 있다고 비판을 해도 할 말이 없을 것이다


출처 https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=pfbid0gmWkcGqX98WHjwDVP9R2R3o7rC8s5DTBJ3k7FWXMoGsn9A8NtZg17LNZGyZvRHqYl&id=100003336620209&mibextid=2JQ9oc