한국 집값, 부동산 가격이 너무 높다고 하는 사람들이 많은데, 사실은 그렇지 않다.

한국 집값, 부동산 가격이 너무 높다고 하는 사람들이 많은데,  사실은 그렇지 않다.

거의 대부분 '너무 높다'의 기준이 자기 느낌이고 과거 대비 숫자가 더 크다는 것인데...  특히 소위 한경오를 비롯한 진보좌파들이 그런 식으로 생각한다.

예를 들어 "강남 아파트가 1980년대에 7000만원했는지 지금은 20억원이나 됐다. 30배나 뛰었다 너무 비싸다" 이런 식이다.

집값은 소득 대비로 봐야 한다.  소득대비 집값(price to income)이나 소득대비 임대료 (price to rent).

소득이 많이 올랐는데 집값은 비율상 더 적게 올랐으면 그 집값은 전보다 싸진 것이다.

참고로 아래 그래프는 2018년(?) 기준 IMF의 PIR, RIR 그래프인데

100 이라는 기준은 그 기준의 보통 5년 전~10년 전의 PIR, RIR 기준으로 한다. 10년 전 PIR대비 현재 PIR이 그대로면 100이다.  즉 2008년 PIR이 10이고 2018년 PIR이 10이면 100이라는 수치가 나온다.
10/10 X 100 = 100

아래 부동산 업자가 인용한 그래프에는 년 전 기준이라는 것을 밝히지 않아서  잘 모르겠지만 아무튼 한국이 집값이 싸기는 싸다. 계속 그랬다.    

저렇게 원본 그래프를 그린 경제전문가도 황당하다. 뭘 모르고 저렇게 그래프를 그린 것 같다.  

1980년대에 1인당 국민소득 1700달러다. 지금은 32000달러.  소득은 20배 뛰었다. 강남 부동산이 30배 뛰었지만 유한하고 희소성이 크다는 점을 생각하면 부동산 가격 상승이 낮은 편이다.

'강남 대 강남'으로 비교하는 것도 어폐가 있다. 1980년대 미개발 됐던 강남을 기준으로 하면 안되고 당시 서울에서 가장 비싼 곳과 지금 강남을 비교해야 한다.   그리고 당시 한국에서 가장 부유층의 소득과 지금 한국에서 가장 부유층의 소득 변화를 비교해야 한다.

물론 소득은 숫자 자체가 더 작고 집값은 큰 숫자여서 비례로 증가할 때 집값의 절대적인 증가폭은 더 커진다.  

그러나 경제는 절대값의 증가폭이 아니라 비율의 증가폭으로 따진다

결론, 한국 서울 집값 낮은 편이다.

ps. 진보좌파들이 신자유주의로 회귀한 아일랜드를 폄훼하기 위해서 아일랜드 부동산 가격이 최근 10여 년 사이 폭등했다는데,  거짓말이다. 115 밖에 안된다.

ps.  장기평균 PIR 대비 현재 PIR이라는 지표는 집값 예측하는 데에 매우 중요한 지표인데 국내 부동산 전문가들 중에서 이를 고려하는 전문가를 나는 아직 못봤다.

최근 10여년 간  부동산 가격 전망에서 부동산 전문가들이 계속 틀리고 내가 계속 맞는 이유는 아마 '장기평균 PIR 대비 현재 PIR'를 고려했는가에서 차이가 있기 때문이 아닐까 싶다.   물론 금리, 환율,  GDP 예측에서도 차이가 있고.

국내의 많은 부동산 전문가들은 이런 거시경제 지표를 보지 않고 "급락이후 반등으로 가는 데는 보통 3년이 걸린다. 그래서 2022년 집값 급락 이후 2025년쯤 돼야 반등한다" 이런 '수주대토'식 전망을 한다. 그러니까 계속 틀리지.

ps.  IMF 등에서는  현재 PIR / 장기평균 PIR 로 보는데 한겨레 등 진보좌파 언론들은  PIR만을 본다.  사실 왜곡을 하기 위해서 그러는 건지 아니면 몰라서 그러는 건지.

https://www.kenchoi.ca/post/price-to-income-ratio-pir-%EC%97%B0%EC%86%8C%EB%93%9D-%EB%8C%80%EB%B9%84-%EC%A7%91%EA%B0%92-%EB%B9%84%EC%9C%A8